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Manaus, AM
Adão Gomes
A construção civil em Manaus vive momento de aquecimento mensurável em 2025, impulsionada por dois movimentos distintos mas complementares: o crescimento acumulado do setor desde 2021 (com aproximadamente 4.200 alvarás emitidos na gestão) e o lançamento recente do programa Alvará de Construção Mais Fácil (ACMF) em fevereiro de 2025, que introduziu aprovação digital instantânea para obras de baixo risco. Os números ainda modestos do novo sistema (29 alvarás até junho, algumas dezenas adicionais até outubro) contrastam com o otimismo do setor, que registrou crescimento de 2% a 18% em diferentes indicadores ao longo de 2025 e lidera a geração de empregos na construção civil da região Norte.
O programa, regulamentado pela Lei Complementar 20/2022 e operacionalizado pelo Instituto Municipal de Planejamento Urbano (Implurb) a partir de fevereiro de 2025, estabelece classificação de risco para construções. Obras tipo 1 e 2 (até aproximadamente 750 m² e 4 pavimentos, uso residencial ou comercial de baixo impacto) recebem aprovação autodeclaratória em minutos após pagamento das taxas, com desconto de 20% para quitação à vista.
A inovação elimina análise prévia para projetos de baixo risco, transferindo responsabilidade técnica integralmente ao profissional habilitado que assina o projeto. A fiscalização passa a ser posterior e baseada em amostragem, modelo semelhante ao adotado por São Paulo e Curitiba em programas análogos.
Porém, até outubro de 2025, o ACMF emitiu aproximadamente 50 a 70 alvarás, totalizando cerca de 16 mil m² de área licenciada. Os números modestos refletem três fatores: novidade do sistema (apenas 8 meses de operação), perfil conservador dos construtores locais (preferência por análise prévia mesmo quando não obrigatória) e concentração do mercado em projetos de médio e alto porte que não se enquadram na categoria autodeclaratória.
Entre janeiro de 2021 e outubro de 2025, a Prefeitura de Manaus emitiu aproximadamente 4.200 alvarás de construção através do sistema convencional (pré-ACMF) somados às primeiras dezenas do novo programa digital. A área total licenciada no período aproxima-se de 5,6 milhões de m², segundo dados consolidados do Implurb.
O setor residencial concentrou cerca de 55% das aprovações, seguido pelo comercial (26%), industrial (12%) e serviços (7%). A distribuição geográfica mostra expansão nas zonas Norte e Leste, com destaque para bairros como Cidade Nova, Nova Cidade, Jorge Teixeira e Gilberto Mestrinho, que receberam investimentos em infraestrutura urbana nos últimos três anos.
A gestão municipal estima geração de 35 mil empregos indiretos no setor ao longo dos quatro anos, considerando cadeia produtiva completa (da extração de matéria-prima à comercialização de imóveis). A Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) confirma que Manaus liderou a geração de postos de trabalho na construção civil entre capitais da região Norte em 2024 e primeiro semestre de 2025.
Três obstáculos explicam a adoção tímida do ACMF nos primeiros oito meses:
Desconhecimento do mercado: Pesquisa do Sindicato da Indústria da Construção Civil no Amazonas (Sinduscon-AM) realizada em agosto de 2025 revelou que 63% dos pequenos construtores e proprietários não sabiam da existência do programa ou não compreendiam seus critérios de elegibilidade.
Cultura de análise prévia: Profissionais habilitados demonstram resistência ao modelo autodeclaratório por receio de responsabilização posterior em caso de não-conformidades. A ausência de jurisprudência consolidada sobre o tema gera insegurança jurídica.
Limitação de escopo: O mercado de Manaus concentra-se em empreendimentos verticais de médio e grande porte (edifícios residenciais, shopping centers, galpões industriais da Zona Franca), que não se enquadram nos critérios de baixo risco. Apenas construções unifamiliares, pequenas ampliações e estabelecimentos comerciais de vizinhança beneficiam-se plenamente do sistema.
São Paulo implementou sistema semelhante em 2017 e alcançou marca de 15 mil aprovações autodeclaratórias já no primeiro ano. A diferença explica-se pelo perfil de mercado: a capital paulista possui pulverização muito maior de pequenas construções e reformas, enquanto Manaus concentra atividade em projetos médios e grandes.
Curitiba obteve resultado intermediário, com aproximadamente 4 mil aprovações autodeclaratórias no primeiro ano (2019), número mais próximo da realidade de Manaus. A capital paranaense enfrentou desafios similares de adoção cultural e precisou investir em campanha educativa massiva para ampliar utilização do sistema.
Não existem rankings nacionais recentes e auditados sobre facilidade para construção civil que permitam comparação objetiva entre capitais. O último estudo Doing Business Subnacional do Banco Mundial data de 2018-2020, anterior à pandemia e ao surgimento dos sistemas digitais de aprovação automática.
David Almeida posiciona o ACMF como primeiro passo de transformação gradual, não como solução instantânea. Em comunicado oficial de setembro de 2025, a Prefeitura declarou: "A desburocratização para obras de baixo risco abre caminho para expansão futura do modelo para categorias de médio risco, à medida que a fiscalização posterior se consolide e a confiança no sistema aumente. Não se trata de corrida de velocidade, mas de mudança cultural que exige maturação."
A estratégia municipal aposta que a demonstração de eficiência nas pequenas obras criará pressão política e social para extensão do modelo, forçando adequação dos processos de análise para projetos maiores sem comprometer segurança técnica.
Paralelamente ao ACMF, a gestão municipal implementou protocolo interno de celeridade para obras públicas próprias, reduzindo tempo médio entre planejamento e início efetivo de 8 meses para 45 dias. Entre 2021 e 2025, foram iniciadas 127 obras de infraestrutura urbana, incluindo 43 unidades de saúde, 38 escolas, 28 pontes e viadutos e 18 equipamentos esportivos, segundo balanço da Secretaria Municipal de Infraestrutura (Seminf).
A aceleração resultou de eliminação de redundâncias administrativas (aprovações sequenciais transformadas em análises paralelas) e centralização de responsabilidades (um único gestor por projeto com poder decisório, substituindo comissões múltiplas).
O Implurb trabalha em proposta de expansão do ACMF para obras tipo 3 (até 1.500 m² e 8 pavimentos), prevista para apreciação da Câmara Municipal no primeiro trimestre de 2026. A ampliação dependeria de estruturação de equipe de fiscalização posterior robusta, atualmente insuficiente.
Estudo interno da Secretaria Municipal de Planejamento projeta que, mantido o ritmo atual, o ACMF alcançaria cerca de 300 aprovações autodeclaratórias em 2026 (média de 25 por mês), ainda muito aquém do potencial teórico estimado em 1.200 obras elegíveis anualmente.
O setor privado, representado pelo Sinduscon-AM, defende investimento em campanha educativa direcionada a pequenos construtores e proprietários, público-alvo natural do programa mas ainda pouco engajado.
A efetividade do modelo autodeclaratório depende integralmente da capacidade de fiscalização posterior. Atualmente, o Implurb dispõe de 17 fiscais para toda a cidade, número considerado insuficiente por auditoria do Tribunal de Contas do Município realizada em 2024.
Sem fiscalização efetiva, o risco é transformar desburocratização em permissividade, com proliferação de construções irregulares que passam despercebidas pelo sistema. A experiência de outras cidades mostra que fiscalização por amostragem funciona apenas quando a probabilidade de auditoria é suficientemente alta para inibir comportamentos oportunistas.
A Prefeitura anunciou concurso público para contratação de 30 fiscais adicionais, previsto para realização em 2026, mas a efetivação depende de disponibilidade orçamentária ainda não confirmada.
Independentemente do ACMF, a construção civil em Manaus registra crescimento verificável em múltiplos indicadores:
Alvarás emitidos: Aumento de 2% no primeiro quadrimestre de 2025 versus mesmo período de 2024 (dados Implurb)
Área licenciada: Crescimento de 18% no primeiro semestre de 2025 versus 2024 (CBIC)
Geração de empregos: Manaus liderou criação de postos na construção entre capitais do Norte (Sinduscon-AM)
Lançamentos imobiliários: Alta de 12% em unidades lançadas no segmento residencial (dados do mercado imobiliário local)
Os números indicam que o aquecimento resulta de fatores macroeconômicos (retomada pós-pandemia, crédito imobiliário em expansão, investimentos em infraestrutura urbana) e não exclusivamente da desburocratização municipal, que ainda opera em escala reduzida.
O Alvará de Construção Mais Fácil representa avanço conceitual importante na administração pública municipal, mas seus resultados práticos permanecem modestos nos primeiros oito meses de operação. Os aproximadamente 50 a 70 alvarás digitais emitidos até outubro de 2025 contrastam com o crescimento robusto do setor, sustentado por aproximadamente 4.200 licenças na gestão inteira e 35 mil empregos gerados.
A aposta está na curva de adoção progressiva: sistemas de desburocratização costumam apresentar tração lenta nos primeiros 12 a 18 meses, acelerando quando a confiança no modelo se consolida. O desafio de Manaus é expandir o escopo para obras de maior porte sem comprometer segurança técnica, equilibrando celeridade administrativa com responsabilidade urbanística.
[VALIDAÇÃO PENDENTE] Não foram localizadas fontes independentes que confirmem ranking nacional de facilidade para construção civil em 2025 ou investimentos privados totais atribuíveis especificamente ao programa de desburocratização.
FONTES CONSULTADAS:
Instituto Municipal de Planejamento Urbano (Implurb) - Dados oficiais de alvarás emitidos 2021-2025
Lei Complementar Municipal 20/2022 - Marco regulatório do ACMF
Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) - Indicadores setoriais 2024-2025
Sindicato da Indústria da Construção Civil no Amazonas (Sinduscon-AM) - Pesquisa de adoção do ACMF (agosto 2025)
Escopo geográfico: Local (Manaus-AM) com comparativos nacionais contextualizados.
Última atualização: Novembro 2025.
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